كيف تتجنب الإحتيال عند شراء العقار ؟ تم النشر بتاريخ 2016/12/29

كيف تتجنب الإحتيال عند شراء العقار ؟

بعد معاينة العقار ننتقل إلى المرحلة الأهم على الإطلاق والأكثر جدية وهى مرحلة الشراء (التعاقد) والتى تتطلب مزيداً من الحذر حتى لايتعرض المشترى فيها إلى الإحتيال وخسارة أمواله

 

إذاً ماهى أهم الأمور التى يجب مراعاتها عند التعاقد ؟

 

أولاً : البائع

 

1. تأكد من ملكية البائع للعقار وأن البائع سواء كان فرداً أو شركة له حق التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارى المفعول وذلك من خلال أخذ بيانات العقار و الإستفسار عنه فى الحى التابع له العقار

2. تأكد من خلو العقار من أى تعدى على أراضى أو ممتلكات الدولة حتى لا تتعرض لخسارته

 

ثانياً : مستندات الملكية للبائع

 

1. التأكد من أن عقد ملكية الأرض أو العقارأو الوحدة مسجل بالشهر العقارى عن طريق التأكد من (رقم الشهر وتاريخه) بالشهر العقارى

2. مراجعة رخصة البناء الخاصة بالعقار والمخطط العام فى حالة (الكومباوند) والتأكد من عدد الأدوار المسموح به فى الرخصة وأن وحدتك ضمن هذه الأدوار وفى إطار المخطط العام حتى لا تتعرض لخسارة الوحدة أو دفع غرامات مالية كبيرة

3. الحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى للتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة قام بها البائع​ على العقار 

4. فى حالة العقارات الغير مسجلة بالشهر العقارى أو القديمة لابد من التأكد من صحة عقود الملكية وتسلسلها     

 

ثالثاً : أنواع عقود التملك المتعارف عليها

 

هناك نوعين للعقود المتعارف عليها

1. العقد المسجل بالشهر العقارى و يتم التأكد من صحته عن طريق الشهر العقارى

2. عقد البيع الإبتدائى وله 3 حالات

- عقد ابتدائى موثق بدعوى صحة توقيع ونفاذ ويكون هذا العقد مكافىء تقريباً للعقد المسجل فى قوته كسند ملكية

- عقد ابتدائى موثق بدعوى بصحة توقيع فى حالة هذا النوع من العقود لابد أن يطلب المشترى تسلسل عقود الملكية حتى يصل لأقرب عقد مسجل ليتأكد من صحة تلك العقود

- عقد إبتدائى عادى بدون أى توثيق وهذا النوع من العقود يعرض المشترى لمخاطر الإحتيال  

 

رابعاً : كيف تميز بين العقد الأخضر المسجل بالشهر العقارى و الغير مسجل ؟

 

1. الهامش الأيمن من العقد به مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ

2. الهامش الأيسر مكتوب فيه عبارة بالإتجاه الطولى للصفحة (ليس لهذا العقد قيمة حتى بين المتعاقدين إلا إذا تم شهره)

3. يجب أن يحتوى العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحى المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويكون مختوم بختم يشبه زهرة اللوتس

4. يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوم ايضاً.

5. يكون ملحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بأن البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
 

اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليك  فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل

 

خامساً : أهم بنود العقد بين البائع والمشترى

 

1. بند خاص ببيانات البائع والمشترى متتضمن رقم البطاقة ومحل الإقامة بالتفصيل

2. بند خاص بإثبات سند الملكية للبائع طبقاً للعقد المشهر وتسلسل الملكية للعقار مع ذكر التفاصيل الخاصة برخصة البناء

3. بند خاص بإقرار البائع ببيع العقار مع تحديد نافى للجهالة لمواصفات العقار من حدود العقار ومساحته وعدد الأدوار ومكونات كل دور وعنوان العقار بالتفصيل

4. بند خاص بالثمن وطريقة السداد وإقرار بإستلام المبلغ المدفوع عند التعاقد

5. بند خاص بإقرار المشترى بمعاينته للعقار معاينة نافية للجهالة

6. بند خاص بضمان البائع لكافة العيوب الخفية للعقارضماناً كاملاً وإقرار بمسؤوليته فى حالة ظهور أى عيب سواء كان مادى أو قانونى

7. بند خاص بحصة الوحدة فى الأرض والأجزاء المعدة للإستخدام المشترك وأى تفاصيل أخرى

8. بند خاص بوقت التسليم

9. بند خاص بالشروط الجزائية على البائع والمشترى فى حالة الإخلال ببنود العقد

10. بند خاص بالمحاكم المختصة بالنظر فى أى نزاع ينتج بين البائع والمشترى

 

سادساً : تنبيهات إضافية

 

1. لابد أن تحصل على أصول عقود الملكية السابقة فى حالة شراء عقار كامل أو أرض أما فى حالة شراء وحدة داخل عقار فيكفى صور طبق الأصل من تلك العقود

2. لابد أن تحصل على توكيل بيع للنفس أو للغير من البائع وإلا لن تستطيع بيع العقار لنفسك ولا التعامل مع الجهات الحكومية (كهرباء – غاز – مياه .. ألخ)

3. بادر بتسجيل العقار مباشرة بعد إستلامه حتى تضمن إنتقاله إلى ملكيتك الخاصة

4. راجع الشروط الجزائية جيداً وخصوصاً المتعلقة بالبائع وأحرص على أن تضمن حقك فى حالة إخلاله بالعقد 

 

بعد الإنتهاء من مرحلة الشراء (التعاقد) لا يتبقى من رحلة الحصول على عقارك إلا مرحلة واحدة وهى مرحلة .. الإستلام 

 

إلى اللقاء فى مقالة أخرى ... فريق عقاراتك